כמה הון עצמי באמת צריך כדי לקנות דירה?

כמה הון עצמי באמת צריך כדי לקנות דירה?

עושים סדר באחוזי המימון

25%, 30% או 50%- כמה הון עצמי באמת צריך להביא לרכישת דירה?

התשובה תלויה בסוג העסקה ובמעמד הרוכש. כדי להבין את המספרים, צריך קודם להכיר שני מושגים בסיסיים בעולם המשכנתאות: שיעור המימון (LTV - Loan to Value) והון עצמי.

שיעור המימון הוא החלק משווי הנכס שהבנק מממן באמצעות המשכנתא. ההון העצמי הוא החלק שהרוכש נדרש להביא ממקורותיו. לדוגמה, ברכישת דירה בשווי 1,000,000 ₪ עם משכנתא של 750,000 ₪, שיעור המימון הוא 75% וההון העצמי הוא 25% - כלומר 250,000 ₪.

דירה יחידה- לפחות 25% הון עצמי

ברכישת דירה יחידה, הבנק יכול להעמיד משכנתא בשיעור מימון של עד 75% משווי הנכס. המשמעות היא שהרוכש צריך להביא לפחות 25% הון עצמי.

לדוגמה, ברכישת דירה ב־1,600,000 ₪, המשכנתא המקסימלית יכולה להגיע ל־1,200,000 ₪, והרוכש יצטרך להביא לפחות 400,000 ₪ הון עצמי.

זהו שיעור המימון הגבוה ביותר מבין שלושת המצבים, מתוך מטרה לאפשר למשקי בית שאין בבעלותם דירה להיכנס לשוק הדיור.

משפרי דיור- לפחות 30% הון עצמי

המצב השני הוא של משפרי דיור- בעלי דירה קיימת שרוכשים דירה אחרת במטרה להחליף את דירתם הנוכחית, בהתאם להגדרות ולתנאים הרלוונטיים.

במקרה כזה, שיעור המימון המרבי לרכישת הדירה החלופית הוא 70%, ולכן נדרש הון עצמי של לפחות 30%.

לדוגמה, משפחה שרוכשת דירה חדשה בשווי 2,000,000 ₪ תוכל לקבל, בכפוף לאישור הבנק, משכנתא של עד 1,400,000 ₪. כלומר, היא תידרש להעמיד לפחות 600,000 ₪ הון עצמי.

לעיתים חלק מההון העצמי נמצא למעשה בדירה הקיימת שטרם נמכרה. במקרים כאלה ניתן לבחון פתרונות מימון נוספים, כגון הלוואת גישור, עד למכירת הנכס הקיים.

דירה נוספת- לפחות 50% הון עצמי

כאשר מדובר ברכישת דירה נוספת, למשל דירה להשקעה כאשר הרוכש כבר מחזיק בדירה ואינו נחשב למשפר דיור, שיעור המימון המרבי יורד ל־50% משווי הנכס.

לכן, בדירה שמחירה 1,200,000 ₪ ניתן לקבל משכנתא של עד 600,000 ₪, ונדרש הון עצמי של לפחות 600,000 ₪.

זהו הבדל משמעותי: אותה דירה בדיוק יכולה לדרוש הון עצמי שונה לחלוטין בהתאם למעמד הרוכש ולסיווג העסקה.

חשוב: 25%, 30% ו־50% הם רק נקודת ההתחלה

תקרת שיעור המימון אינה התחייבות של הבנק לתת את מלוא הסכום. במסגרת חיתום האשראי, הבנק בוחן גם את יכולת ההחזר, ההכנסה הפנויה, התחייבויות קיימות, נתוני האשראי, גיל הלווים ומאפיינים נוספים.

בנוסף, את ההון העצמי לא נכון לחשב עד השקל האחרון רק לפי מחיר הדירה. לרכישה עשויות להתלוות הוצאות נוספות כגון מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאות, שיפוץ ועלויות נלוות אחרות.

לכן, לפני שמתחילים לחפש נכס, כדאי לדעת לא רק "כמה כסף יש לי", אלא לאיזה שיעור מימון אני זכאי, מהו ההון העצמי האפקטיבי שעומד לרשותי ומהו סכום המשכנתא שההכנסה שלי באמת מאפשרת לקבל.

בשורה התחתונה, כלל האצבע פשוט: דירה יחידה- 25% הון עצמי, משפרי דיור- 30%, ודירה נוספת- 50%.

אבל תכנון נכון מתחיל הרבה לפני החתימה על חוזה- בבדיקת יכולת המימון של העסקה כולה.